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日本賃貸保証
日本賃貸保証
―上場への道のり・・・きついよ 【家賃保証会社で株式上場？】 家賃保証会社とは、家主・貸主にとって保険のような存在である。 家賃の５パーセントから数十パーセントのお金を支払い、代わりに空室りスクを負担してもらったり、共益費、駐車場代などを含む月額賃料の未払い時に入居者の変わりに家主・貸主に支払ってくれたり、残地物処理費用、各種損害金、はては明渡し訴訟費用まで保証してくれる。 家賃保証会社は同時に入居保証もやっていることが多い。マンションやアパートを借りるにも入居保証人がいなくて借りられない人達のために、家賃保証会社が保証人として入居保証するというシステムだ。つまり、家賃保証会社は（家賃保証として）アパート・マンションの家主・貸主の味方にもなり、（入居保証として）入居者の味方にもなる凄く便利な会社なのだ。 いや、正確に言うと「一見便利に見える会社」なのだ。この家賃保証と入居保証を同時にする家主・貸主と入居者間の板ばさみ商売が、今や時流に乗り、かなりの売上げを誇る家賃保証会社だけ数えても全国で４０社以上。今後とも家賃保証・入居保証のニーズは拡大すると見られ、今や家賃保証・入居保証をする会社の多くは「株式上場」を狙って、上場準備を進めていると見通しで成長産業と言われている。 ここまでくると家賃保証会社は、保険というよりは家主・貸主にとっても入居者にとってもなくてならない存在に見えてくる。 家賃保証会社と契約しない家主・貸主・入居者がおかしい！ぐらいに思えるありがたい存在。家主・貸主にとっては、火災保険に入ってなくても、家賃保証会社とは契約した方がいいんじゃないか？と思えてしまう。 以上は、・・・家賃保証会社の詐欺トークを鵜呑みにし、家賃保証会社のいう事を額面通りに捉えればの話だ。 【家賃保証会社の暴力的傾向】 本紙でもかつて報じたように、株式上場を目指すほどに高収益を誇る家賃保証・入居保証をする会社の多くは、実はヤミ商売上がりの金融屋や不動産屋崩れの人間がやっている事が多い。就職してくる人間を考えても、「業務内容＝家賃回収」の求人情報を頼りに入って来るのだから余りまともな商売からの転職者は少ない。 サラ金やらマチ金でバイトなどをした事があり、「俺ってけっこう恐持てで回収の才能あるかも？」など思っている奴が更なるフィールドとして家賃保証・入居保証をする会社に職を求めてきたりするのだ。だから家賃保証会社は新卒のリクルートに大金を掛けて採用を試みるのだが、前途有望な有名大学の子達にとっては家賃保証会社のどこに魅力を見出せばいいのか分らないに違いない。 本紙でかつて報じた家賃保証会社では、家賃保証会社社員の「取引先マンションにかつて入居していたことのある女性に対するストーカーまがいの窃盗、脅迫行為」が事件の核心であった。 今回、本紙が報じるのは家賃保証会社の代表者らによる暴力的行為に関するものである。 日本賃貸保証株式会社という株式上場を目指す家賃保証会社がある。代表取締役社長には小山重暉という人物を立てているが、この日本賃貸保証の実質オーナーは現会長の井坂泰志という。過去については後に述べるが、この日本賃貸保証・井坂泰志会長は、家賃保証を束ねる団体�燹�日本賃貸住宅管理協会』内の『賃貸保証制度協議会』�瓩硫馗垢気鵑覆里任△襦� 一般社会的に考えても『日本賃貸住宅管理協会』自体の価値がどれほどのモノか分らないからその中の『賃貸保証制度協議会』というのがなんなのかピンと来ないし、裏稼業的に見ると財団法人、社団法人の肩書きを利用する人は金があってなおかつ恐い人だったりするから、どうにも怪しくしかみえないのだが、結局、エグイ奴らの多い家賃保証会社の元締め団体の要職ということで、まあ偉いんだろう。 【息子井坂基寛の監禁事件】 この日本賃貸保証・井坂泰志会長には息子に井坂基寛というのがいて、関連会社のジェイアイディトータルサービス株式会社の代表をやらせている。 ジェイアイディトータルサービスの業務内容は「インターネットを利用した通信販売および各種情報提供業務」と日本賃貸保証のホームページ内の関連会社情報の所に書いてあるのだが、その割にはジェイアイディトータルサービス自体のホームページが見当たらない。 きっとジェイアイディトータルサービスは、父親の日本日本賃貸保証・井坂泰志会長が仕事の出来ない愚息に何とか仕事と肩書きを与えてやろうと設立し、日本賃貸保証グループのホームページを更新したりする様な名目で資金を落とし、愚息を食べさせてあげる為の会社なのだろう。 しかし、親の心子知らずというか、親孝行の行き過ぎだったのか、このジェイアイディトータルサービス代表・井坂基寛は一昨年年末、監禁の疑いで取り調べを受けていた。 日本賃貸保証は経営陣らの間でいさかいが絶えなかった。そして一昨年の10月、取締役会で井坂泰志氏が解任された。それに対し息子の井坂基寛が怒り、井坂氏に造反した高橋健二氏、森川雅章氏、磯崎忠雄氏の三人の取締役を呼び出し、会社に監禁して辞任を迫り、その件で築地署で事情聴取を受けているのだ。 学生イベント屋あがりの暴力団舎弟が史上最年少でかつ東証マザーズ上場第一号になりながらも、社員を逮捕監禁してパクられたリキッドオーディオジャパン・大神田正文事件をほうふつとさせるような、とっぽい話である。 【監禁後の井坂会長への融資】 息子・井坂基寛が体を張って、造反取締役を封じ込めた為、12月の取締役会ではある会社に対する日本賃貸保証からの超・低利融資の決議があり、翌月の昨年１月、２億円の融資が実行された。 ある会社とは、日本賃貸保証の株式を大量保有する「株式会社ユートピアジャパン・ソサエテイ」という日本賃貸保証・井坂泰志会長の経営する個人会社である。この井坂泰志会長の個人会社に２億円の貸付をしたのだが、この２億円の使い道は井坂泰志会長が、日本賃貸保証の創業者の長瀬氏から金を借りた時に担保に取られている株を買い戻すためだったといわれる。 買い戻す株がかなり高値であろうと長瀬氏の口封じにもなるし、上場して更に高値で売り抜ければ利ザヤが抜けるので持ち出しはない。しかし、それでは井坂氏個人の利益の為であり、日本賃貸保証という法人の為の利益にはつながらないのだから、こういう融資はいかがなものかと思われるが、まあまだ株式未公開企業であるのだから大株主たる会長のお財布として利用されても問題ないのであろうか？ …いや、よくよく考えれば大株主で創業者の井坂泰志会長の他は、「あいおい損害保険株式会社」「第一生命保険株式会社」「みずほキャピタル株式会社」「株式会社ジャフコ」とそうそうたる企業が大株主として名を連ねているではないか？これらの大企業の方々は日本賃貸保証の情実融資になにもモノ申さないのか？ 全部合わせて日本賃貸保証の株式発行数の過半数以上を所有する井坂泰志会長であれば、株式上場益は１００億円以上になるのではないかといわれている。 もっとも、ただでさえ株式上場が難しくなっている昨今、グレーなイメージの拭いきれない「賃貸保証会社」としての上場がそう簡単に上手くいくかという疑問もわく。 上記の監禁事件は事情聴取だけで終わったが、日本賃貸保証には内在する各種法律違反行為の処理がまだ終わりきっていない。 次回、日本賃貸保証がなぜスムースに上場できないかの理由を細かく紹介いたします。 【流通系カードまで賃貸保証に乗り出しては上場に…】 日本賃貸保証の上場困難理由は次回に記載するとして、「賃貸保証会社」がちょっと今は儲かっていても上場はどうかな？と思わせるような、昨今の家賃保証・入居保証の現状を一つ。 丸井グループのエポスカードがクレジットカードを通じて賃貸住宅の滞納家賃保証ビジネスに参入してきた。つまり日本賃貸保証と同様の賃貸保証に異業種の丸井が乗り込んできたわけだ。 賃貸保証ビジネスに信販会社が参入してくるのは珍しい事ではない。というより、多くの信販・サラ金会社が賃貸保証ビジネスに既に参入してきている。 株式会社オリエントコーポレーション（以下オリコ）などは、先月より東京都住宅供給公社の賃貸住宅の入居者を対象とした家賃保証業務を受託している。公社賃貸住宅への新規入居者に対する保証引受を開始した。 現在オリコは、賃貸住宅市場における「収納保証」会社として業界最大規模の年間約3,000億円超の家賃決済を受託している。 今回オリコは東京都住宅供給公社に対して、家賃等の10ヶ月分相当額と遅延損害金までを保証。家賃収納及び滞納時の督促は東京都住宅供給公社が行い、オリコは保証のみを行う。 入居者に保証人は不要で、保証料は年1回、賃料の15％を入居者から徴収する。ここがネックだ。「賃貸保証会社」よりも信販会社の方が「金貸し」という屋台骨があるから、保証料を安く設定できるのだ。 話は戻るが丸井グループが開始するのは、保証人代行、滞納家賃保証にカード収納を組み合わせたサービス。 丸井の場合、エポスカードで家賃の支払いがきるほか、共益費、駐車場代などを含む月額賃料、残地物処理費用、月額賃料など相当額損害金、明渡し訴訟費用が対象となる。保証限度額は月額賃料等の24カ月分。更にエポスカードを持っていない入居者でも対応可能。 今後、全国の賃貸管理会社などに営業を展開していく。入居保証の窓口から将来のカード会員の見込み客としての開拓が出来る、一石二鳥、営業にも力が入るだろう。 保証料も安い。丸井にとっては賃貸保証ビジネスへの参入はカード顧客の開拓窓口であるから、年払いで契約時に月額賃料等の０・４カ月分相当、２年目以降は１万２０００円。そして特徴的なのはエポスカード会員には、家賃の支払いに応じてポイントが付与される事だ。月々の支払いが10万円の場合、年間でマルイのショッピング割引き６０００円相当のポイントが貯まる。 アパマンなどの不動産賃貸契約を結ぶ際に、学生や若い子が賃貸保証契約で普通の賃貸保証会社と丸井との選択を迫られたら、当然、自分のおしゃれや生活の足しになる丸井との賃貸保証契約を選ぶのではないだろうか？ すでに６月から首都圏の不動産会社への営業を開始している。当面は首都圏で一定規模のシェア獲得を目指す。 この丸井の参入は少々遅いともいえる位、家賃決済を含めた滞納家賃保証ビジネスへの新規参入が各異業種から相次いでいる。付加価値サービスにも各社工夫を凝らしており、今後さらなる展開が予想される。単なる「賃貸保証会社」としての上場が果たして歓迎されるのか疑問な点は以上である。 |
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